* Si le bien est loué NU, alors l'investisseur sera soumis à l'impôt sur les revenus fonciers. Il s'agit d'un bail d'une durée de 3-6-9 ans traditionnel.

Ce type de location convient à des investisseurs qui veulent acquérir un bien et le mettre à disposition de manière durable à des habitants locaux. Il s'agit d'un placement à part entière.

Cela peut aussi être la première étape d'un investissement qui deviendra à terme la résidence secondaire ou une résidence principale à la retraite.

* Si le bien est loué MEUBLE, alors il y a plusieurs hypothèses :

• * la location saisonnière pour des vacanciers par exemple
• * la location courte durée pour des travailleurs temporaires à la saison ou à l'année
• * la location via un bail commercial qui permet la récupération de TVA sur le prix d'acquisition. Ce bail commercial peut prendre 2 versions différentes :
  •  * LE BAIL FIXE : l'investisseur bénéficie d'un revenu régulier , que le bien soit loué ... ou pas. Il peut en disposer 1 semaine/an gracieusement. Il s'agit donc d'un placement avec une rentabilité déterminée par avance.
  • * LE BAIL VARIABLE : l'investisseur bénéficie de revenus déterminés en fonction des périodes de mise en location. 
  • Si le bien est loué , il perçoit des loyers par contre si le bien n'est pas loué ou si le bien est occupé par lui même, il ne perçoit pas de loyers. 
  • Nous sommes en général dans le cas d'une résidence secondaire où l'investisseur passe de nombreuses semaines par an.
  • Il est nécessaire de mettre en location 4 à 6 semaines (Haute Saison) par an pour couvrir les charges liées à la détention de ce bien. 
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Quand le bien est acquis sous bail hôtelier, il est donc obligatoire de le mettre en location un certain nombre de semaines.

L'investisseur est alors considéré comme loueur en meublé et il est soumis à la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

N'oublions pas que l'intérêt de ce type d'investissement est quadruple :

• * récupération de la TVA sur le prix d'acquisition
• * possibilité d'avoir un bien de jouissance de qualité dans les plus beaux endroits
• * possibilité de bénéficier de prestations qui n'existent pas dans les copropriétés traditionnelles puisque ces résidences de tourisme sont des résidences de services ( SPA, Piscine, restauration, conciergerie, etc...)
• * base taxable au titre de l'impôt sur le revenu faible car un amortissement vient en déduction des revenus encaissés. Cet amortissement complète les charges déductibles telles les charges de copropriété, l'assurance PNO, la taxe foncière, éventuellement les intérêts si il y a eu un financement à crédit, etc . Dès lors la base taxable est durablement négative ce qui induit une absence d'impôt sur les revenus encaissés.

La location dans une structure sociétaire soumise à l'impôt sur le revenu (IR) peut s'envisager sous angle :

• * la SCI à l'IR ne peut s'envisager QUE dans la location nue pour y loger des résidents de manière durable sous un bail de 89 sur "3-6-9 ans. Cette hypothèse est donc réservée pour des investisseurs plutôt locaux ou des personnes souhaitant faire leur résidence secondaire à terme (sachant qu'il y aura un niveau de prestation limitée)
• * la SARL de famille qui, comme son nom l'indique, autorise les membres d'une même famille à être au capital. C'est la SARL de famille qui achète le bien meublé et signe le bail avec l'exploitant. Cette solution est souvent évoquée mais pas toujours mise en place car sujette à une complexité potentielle.

L'acquisition d'une résidence de tourisme sous bail commercial peut donc se faire par une SARL de famille.

Dans certains cas ( hors résidence de tourisme sous bail commercial) , il est possible d'acquérir un bien via une SCI. 

Les meubles sont alors achetés par une SARL de famille et c'est la SARL de famille qui encaisse les loyers versés par les touristes mais reverse une quotepart de cet encaissement à la SCI  pour un montant défini par un bail entre la SCI et la SARL de famille correspondant au loyer versé à la SCI.

Ce dernier schéma est réservé à ceux qui veulent exploiter de manière directe leurs biens

Il est tout à fait possible de réaliser un investissement dans une structure sociétaire soumise à l'IS.

Cela correspond à des stratégies patrimoniales très spécifiques et complexes.